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Por fortuna no todos los usuarios con hipoteca se han visto afectados por las tristemente famosas “cláusulas suelo”, el Tribunal supremo el 23 de diciembre de 2015 se adelanto a la Navidad y trajo una sentencia a modo de regalo para los usuarios bancarios que habían firmado sus hipotecas y los bancos habían obligado a los prestatarios a pagar los gastos derivados de esa hipoteca, la sentencia 705/2015  declaraba como abusivas las practicas llevadas a cabo por los entidades bancarias, en concreto Banco Popular y BBVA, si bien extendible a todas entidades financieras que con iguales o similares claúsulas obligaban a asumir por parte de los clientes los gastos de formalización de hipotecas, siendo estos, los bancos, quienes si no al 100% sin en un porcentaje alto deberían asumir el pago de esta formalización, al ser la entidad bancaria la interesada en dar publicidad, esto es, registrar las escrituras de hipoteca.

Un extracto de la sentencia 705/2015 de 23 de diciembre del Tribunal Supremo dice  “Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”, declarando de esta forma abusiva aquellas cláusulas que imponian al prestatario el pago de los gastos (notario y registro), tributos y comisiones, en concreto esta cláusula perteneciente al BBVA continuaba autorizando a la entidad bancaria para cargar en la cuenta del cliente las cantidades necesarias hasta quedar el prestamo hipotecaria debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad de esa ciudad, a esta autorización de cargar en cuenta se añadian los gastos, y para supuestos de impago, los honorarios de Abogado y Procurador ya que tuvieran que realizar la reclamación por via judicial o extrajudicial, aún cuando su intervención no sea perceptiva, todos estos cargos quedan garantizados por la vivienda.

Si bien esta sentencia hace alusión al Banco Popular y al BBVA, el resto de entidades bancarias que incluyen este tipo de cláusulas se ven afectadas por esta sentencia ya que pasan a ser nulas, y para poder reclamar es necesario presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco, que en el plazo de 2 meses nos dará contestación, si nos devuelven esos gastos hasta aquí ha llegado nuestro viaje, pero si por el contario no lo hacen será necesario presentar una demanda ante el Juzgado.

La base de esta sentencia y por lo que se procede a su nulidad es por la falta de claridad en la escritura de préstamo hipotecario, donde de forma confusa y poco concreta se atribuyen todos estos gastos al consumidor.

Qué hacemos para recuperar esos gastos que el banco nos ha introducido en nuestra hipoteca, lo primero será, tal y como hemos dicho antes presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la Entidad Bancaria, tienen plazo de 2 meses para darle respuesta, o dar el silencio como respuesta, si la respuesta es negativa es el momento de interponer la demanda judicial, y en qué juzgado podemos presentar esa demanda, pues se puede presentar de forma indistinta bien en el partido judicial del prestatario, bien en el partido judicial donde tenga la sede social el Banco, en dicha demanda se solicitará la nulidad de la cláusula por ser abusiva, y la devoluciuón de los gastos pagados por el consumidor como consecuencia de la misma, lo que si es importante es que deberemos acompañar a dicha demanda las facturas correspondientes (Notaria y Registro) y ahora si será necesaria la intervención de Abogado y Procurador

¿Qué gastos podemos reclamar?

Sólo podemos pedir que nos devuelvan los gastos de formalización de la hipoteca, por tanto podremos reclamar los siguientes:

  1. Gastos de Notario y del Registro de la Propiedad: Según el fallo del Tribunal Supremo “en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real –o sea la hipoteca-), tanto el arancel de los notarios como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real, y adquiere la posibilidad de ejecución especial”. Esta cláusula que recogen un gran número de hipotecas ees abusivas ya que no hay reciprocidad en el reparto de gastos, siendo el consumidor quien  debe asumir todos los gastos derivados de la intervención del notario y del registrador.
  1. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. De acuerdo a la Ley que regula el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: “será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales o aquéllos en cuyo interés se expidan”, en este sentido el Tribunal Supremo aprecia que en dicho Impuesto el suejto pasivo es el Banco, y por tanto, es esté el obligado a realizar el pago, siendo este por tanto un gasto que podremos reclama.

¿Hay plazo para solicitar la nulidad de esta cláusula y reclamar la devolución?

Si, hay plazo, el plazo es de 4 años para las hipotecas que todavía estan en activo, y por tanto tenemos hasta el 24/12/2019 para presentar esta reclamación y si eres un afortunado que ya ha abonado totalmente la hipoteca podrás reclamar si terminastes de pagar de forma integra esa hipoteca 4 años antes del 23/12/2015.

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